きょうは、親名義の土地に、子どもが家を建てる場合の話。
１．建て替えを機に、土地を子どもの名義にする
（あまりないかもしれませんが、）子どもが家を建て替えるのを機に、土地の名義も親から子どもへ変更することもあるでしょう。
生前に贈与することになりますので、親の意思で子どもに受け継いでもらうことを決めることができます。
しかし、贈与ですので、贈与税がかかります。（税率は、相続税より高い！）
※贈与税のことは、国税庁のホームページをご覧ください。
また、名義変更の登記をする際、法務局に納める登録免許税も2％と、相続で名義変更する場合（0.4％）よりも高くなります。
▼贈与による名義変更のことは、コチラをご覧ください。
http://www.ochiishi-office.jp/category/1844908.html
２．親の土地に、子ども名義の家を建てる（土地の名義はそのまま）
この場合、子どもは土地の取得費を抑えることができます。
ただ、子どもは、土地に対して何らの権利も持っていなければ、家を所有することはできません。
土地の貸し借りの場合は、賃料や敷金などを支払うのが通常でしょうが、親子間だと払わないことが多いのではないでしょうか？このような貸し借りの形態を「使用貸借」といいます。
親名義の土地を使用貸借する場合、子どもが親から借地権相当額の贈与を受けたことはならないか、気になりませんか？
この点、国税庁のタックスアンサーを見てみると、
「使用貸借による土地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われていますので、この場合、子供が借地権相当額の贈与を受けたとして贈与税が課税されることはありません。」
とありましたので、贈与税については心配いらないようです。
ただ、相続税の計算のときには、この土地の評価は、賃貸している土地とはみなされず、自分が使っている土地として評価されるようです。
子どもが家を立てる際、住宅ローンの融資を受けることになると思います。
融資の際、子ども名義の建物だけでなく、親の土地も担保に入れる（抵当権が設定される）ことになりますので、親の理解も必要でしょう。
生前に贈与しなければ、土地は、親が亡くなったときに遺産分けすることになります。
ほかの子どもにも相応の贈与をしていれば別ですが、子どものひとりにだけ優遇していると、遺産分けでもめることもありえます。
そうならないためにも、遺言を書かれてみてはいかがでしょう？
さいごに...
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